近日,上海、北京和深圳等地相繼宣布取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)取消后,消費(fèi)者進(jìn)行住房交易的稅負(fù)將大幅降低。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生新變化,改善性住房需求崛起,此時(shí)取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn),回應(yīng)了群眾關(guān)切,降低了居民的購(gòu)房成本。
消費(fèi)者能獲得多少實(shí)惠?
12月1日起,京滬深將取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整后,消費(fèi)者獲得了與普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅費(fèi)減免“大禮包”。
北京市民孫女士聽(tīng)到該消息稱(chēng),“作為置換型購(gòu)房者,我的買(mǎi)賣(mài)交易流程可以同時(shí)進(jìn)行,原先要先賣(mài)后買(mǎi),因?yàn)槎追恳?%的契稅,現(xiàn)在一套房和二套房的稅費(fèi)都是1個(gè)點(diǎn),那么就意味著交易進(jìn)程可以并聯(lián)。”
根據(jù)北京、上海和深圳發(fā)布的新政策,三地將適用全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房,面積為140平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房,面積為140平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。
“這一次政策里說(shuō)的取消,實(shí)際上主要是指增值稅和個(gè)稅部分,以前出售住房繳納增值稅和個(gè)人所得稅,對(duì)普宅和非普宅有不同的要求,現(xiàn)在都取消了,只要購(gòu)買(mǎi)2年以上的,就免征增值稅,只要住了5年以上并且是家庭唯一住房,就免征個(gè)人所得稅。”易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),對(duì)于首套購(gòu)房群體而言,過(guò)去購(gòu)買(mǎi)90平方米以上住房,需按1.5%繳納契稅,隨著契稅征稅節(jié)點(diǎn)上調(diào)至140平方米,如今購(gòu)買(mǎi)大兩居或三居住宅則可按照1%繳納契稅,動(dòng)輒就可省下數(shù)萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二套住房的群體而言,購(gòu)置140平方米以?xún)?nèi)的住房契稅下調(diào)了2個(gè)百分點(diǎn),購(gòu)置140平方米以上住房下調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn),利好更為顯著。
根據(jù)政策調(diào)整,在個(gè)人出售住房增值稅方面,北京、上海和深圳消費(fèi)者將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅。
此外,上海和深圳還分別取消了非普通住房以個(gè)人轉(zhuǎn)讓收入2%和1.5%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。
以上海為例,嚴(yán)躍進(jìn)表示,在房屋交易環(huán)節(jié),上海目前執(zhí)行的是差別化的個(gè)稅政策。2006年原上海市地方稅務(wù)局印發(fā)《關(guān)于本市貫徹〈國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知〉的操作意見(jiàn)》明確,普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收,非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。當(dāng)前上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn),原來(lái)屬于非普通住房的個(gè)稅核定稅率統(tǒng)一為1%。這意味著,擁有一套150平方米、單價(jià)為10萬(wàn)元住宅的房東,在出售該住宅時(shí)可節(jié)省個(gè)稅15萬(wàn)元。
樓市步入“改善時(shí)代”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高,房地產(chǎn)市場(chǎng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”時(shí)代,人們更加關(guān)注住房品質(zhì)、生態(tài)配套、服務(wù)設(shè)施等因素,改善性住房需求越來(lái)越旺盛。在此背景下,普通住宅和非普通住宅之間的差異在契稅政策上的意義被逐步降低,取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的呼聲也日漸升高。
克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱說(shuō),總體而言,京滬深等一線(xiàn)城市此次減免契稅及增值稅政策,利好中高端改善性需求置換。“對(duì)于改善性需求群體而言,整體購(gòu)房成本顯著下降。對(duì)于剛需群體而言,此次政策調(diào)整有利于鼓勵(lì)剛需群體成為剛改群體,從而選購(gòu)居住條件更好的住房。”
持續(xù)升級(jí)的改善性需求將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要支撐。記者近期在走訪(fǎng)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中,深刻感受到人民對(duì)好房子、好社區(qū)的需求愈加強(qiáng)烈。
上海市民楊先生近期看中黃浦區(qū)“開(kāi)城新苑”一套144.33平方米的房產(chǎn),如果沒(méi)有取消普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn),需繳納增值稅為賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)差額的5%,即29.25萬(wàn)元。“真是天降‘禮包’,原先準(zhǔn)備再等等看的我決定出手了,要不然對(duì)不起這么可觀的減負(fù)效應(yīng)。”楊先生笑著告訴記者。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),在北上廣深認(rèn)購(gòu)140平方米及以下住房,基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善性購(gòu)房需求,有力支持了居民購(gòu)房消費(fèi)。
記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn),一些地段、周邊配套和住宅品質(zhì)較差的樓盤(pán),即使在交易相對(duì)活躍的上海樓市中也是門(mén)可羅雀。如華發(fā)海上都薈,二期4月底開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率僅3%、不足10組,三期9月開(kāi)盤(pán)至今網(wǎng)簽率僅7%。即使在同一地段,由于樓盤(pán)品質(zhì)不一,銷(xiāo)售情況也是冰火兩重天。如同處上海嘉定新城板塊,價(jià)格相近、幾乎同時(shí)開(kāi)盤(pán)的象嶼遠(yuǎn)香湖岸前四期幾乎售罄,但相隔僅600米的大家映翠府二期去化僅22%。
“購(gòu)房者對(duì)住房品質(zhì)、交通配套等要求日益提升。” 上海鏈家數(shù)據(jù)分析師任靜認(rèn)為,“從二手房市場(chǎng)來(lái)看,次新房、大面積、樓齡新的住宅在成交中的比重有所提升,居民住房改善意愿強(qiáng)烈顯示出與新房市場(chǎng)一致的趨勢(shì)。”
瞄準(zhǔn)品質(zhì)升級(jí)趨勢(shì) 深挖住房消費(fèi)潛力
對(duì)于此前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整,一些開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為,雖然當(dāng)下部分房企遭遇階段性流動(dòng)性困難,但隨著人們住房需求不斷迭代升級(jí),人們對(duì)住房已從簡(jiǎn)單的居住需求轉(zhuǎn)向高品質(zhì)多元化需求。此時(shí),一線(xiàn)城市在稅費(fèi)、金融和限購(gòu)政策等方面優(yōu)化樓市調(diào)控手段恰逢其時(shí)。
廣東省住房政策研究中心主任李宇嘉說(shuō),取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)這個(gè)政策是一個(gè)信號(hào),提示我國(guó)住房升級(jí)換代的轉(zhuǎn)變已經(jīng)到來(lái)。這個(gè)政策的利好會(huì)持續(xù)釋放,降低交易成本、促進(jìn)新房二手房交易、增強(qiáng)買(mǎi)房人買(mǎi)大房子的意愿。房企和地方政府應(yīng)當(dāng)順應(yīng)這個(gè)趨勢(shì),加快推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
“目前市場(chǎng)上購(gòu)房需求仍然充沛,居民改善居住條件的愿望強(qiáng)烈。隨著政策效果持續(xù)釋放,市場(chǎng)推出更多適配好產(chǎn)品,購(gòu)房潛力將逐步釋放。”貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)說(shuō)。
專(zhuān)家表示,在住房產(chǎn)品供給方面,應(yīng)根據(jù)各城市的真實(shí)需求確定土地出讓指標(biāo),建立人口流入與土地供應(yīng)增減匹配的“人—地”掛鉤機(jī)制;鼓勵(lì)企業(yè)設(shè)計(jì)更好的住房產(chǎn)品,調(diào)控手段從行政手段向稅收等經(jīng)濟(jì)手段過(guò)度。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示,在理念上,要始終堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,以滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn),努力讓人民群眾住上好房子。好房子的標(biāo)準(zhǔn)是綠色、低碳、智能、安全,讓群眾住得健康,用得便捷,成本又低,放心安心。
“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”是實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活向往的題中應(yīng)有之義,也是政策持續(xù)發(fā)力的方向。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布報(bào)告稱(chēng),未來(lái)房企應(yīng)重視改善住房需求,培育業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)極。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,房企應(yīng)積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,以客戶(hù)為中心建造好的房子,滿(mǎn)足多元化的住房需求。在產(chǎn)品創(chuàng)新方面,隨著改善性住房需求的釋放,房企應(yīng)圍繞客戶(hù)需求對(duì)傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品不斷優(yōu)化,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力的持續(xù)提升。